Раздел в натуре
Заключение о возможности раздела в натуре жилых и нежилых помещений.
ВОЗМОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ РАЗДЕЛА ЖИЛОГО ДОМА
Согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы раздела домовладения, которое находится в общей долевой собственности:
- Реальный раздел жилого дома между его собственниками.
Под реальным разделом дома (домовладения) подразумевается передача лицам, являющимся участниками общей долевой собственности, в личную собственность изолированных частей жилого дома, которая приводит к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом (или домовладение).
Реальный раздел проводится согласно принадлежащим собственникам идеальным долям в праве собственности на спорный объект недвижимости или же с отступлениями от данных долей.
В некоторых случаях в процессе реального раздела жилого дома могут также осуществляться переоборудование и перепроектирование жилого дома (установка перегородок в комнатах, отдельного входа в жилой дом и так далее).
- Выдел доли лица, являющегося членом общей долевой собственности, на домовладение в соответствии с его долей в праве собственности или с отступлением от этой доли.
В случае выдела доли предполагается приобретение заинтересованным членом общей долевой собственности для целей личного пользования изолированной части спорного домовладения. Он приводит к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом.
- Определение порядка пользования жилым домом между членами общей долевой собственности в соответствии с их долями в праве или с отступлениями от этих долей.
Данная форма раздела объекта недвижимости не отменяет право общей долевой собственности на жилой дом. Ее характеризует следующий признак: членам общей долевой собственности предоставляются для эксплуатации (а не в личную собственность) выделенные части домовладения. Порядок пользования определяется, как правило, если реальный раздел спорного объекта недвижимости (например, квартиры в многоквартирном доме) осуществить не представляется возможным.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка»
В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
Относительно раздела жилого дома отмечаем.
Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.
В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.
Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ). При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю, упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов индивидуального жилищного строительства (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.
Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).
В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно пункту 17 названных Требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера» (при необходимости), «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж», «План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения» (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом пункта 7 указанных Требований), должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.
На основании статьи 41 Закона N 218-ФЗ:
в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1);
снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).
Выдел в натуре доли в жилом доме возможен при соблюдении достаточно
большого количества условий и ограничений.
Доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, — отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007));
Выдел в натуре доли в жилом доме может быть произведен при соблюдении следующих условий:
- Конструктивная возможность – физический раздел дома не может сопровождаться повреждением строительных конструкций и элементов, влияющих на несущую способность и надежность дома;
- Объемно-планировочное решение должно позволять выполнение выдела без существенной перестройки или перепланировки;
- Возможность обеспечить в выделяемой части санитарно-гигиенические и иные требования, что подразумевает наличие автономных инженерных систем отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения;
- Выдел доли не должен приводить к нарушению прав третьих лиц.
- Выдел доли не должен приводить части дома к такому существенному
ущербу как значительное снижение рыночной стоимости и ограничение оборотоспособности ( сложности в распоряжении долями как продажа, залог и другие действия).
По существу выдел в натуре доли в жилом доме должен повлечь за собой
в результате образование двух блокированных жилых домов, каждый из которых должен удовлетворять требованиям СП 55.13330.2011
«Дома жилые одноквартирные»
4.3 Дом должен включать как минимум следующий состав помещений:
жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната
или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии
централизованного теплоснабжения — помещение теплогенераторной.
В доме должны быть предусмотрены отопление, вентиляция,
водоснабжение, канализация, электроснабжение.
Площади помещений дома определяются с учетом расстановки
необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей
жилой комнаты — 12 м ; спальни — 8 м (при размещении ее в мансарде — 7 м); кухни — 6 м .
Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной
зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров —
0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее
1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери
внутрь.
Настоящий свод правил распространяется также на вновь строящиеся и
реконструируемые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие
из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из
которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену
(общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,
расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию
общего пользования (жилые дома блокированной застройки), если они:
не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых
блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
имеют самостоятельные системы вентиляции; имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
6.2 Противопожарные расстояния между домами, а также другими
сооружениями должны соответствовать требованиям Технического
регламента о требованиях пожарной безопасности.
Смежные жилые блоки следует разделять глухими противопожарными
стенами с пределом огнестойкости не менее REI 45 и класса пожарной
опасности не ниже К1. Блокированные дома классов конструктивной пожарной опасности С2 и С3 дополнительно должны быть в соответствии с
Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности и СП
4.13130 разделены глухими противопожарными стенами 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150 и класса пожарной опасности не ниже К0 на пожарные отсеки площадью этажа не более 600 м 2, включающие один или несколько жилых блоков.
Требования к инженерным сетям.
Основные требования к инженерным сетям сформулированы в СП 55.13330.2011.ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ.
6.12 При отсутствии централизованного теплоснабжения в качестве
источников тепловой энергии, работающих на газовом или жидком топливе, должны применяться автоматизированные теплогенераторы
полной заводской готовности. Указанные теплогенераторы следует устанавливать в вентилируемом помещении дома в первом или цокольном этаже, в подвале или на крыше. Генераторы тепловой мощ ностью до 35 кВт допускается устанавливать на кухне.
Помещение, в котором расположен теплогенератор, работающий на
газовом или жидком топливе, должно соответствовать требованиям
безопасности, изложенным в СП 61.13330 и СП 62.13330.
Ввод газопровода следует осуществлять непосредственно в кухню или в
помещение теплогенераторной. Внутренний газопровод в доме должен
отвечать требованиям, предъявляемым к газопроводам низкого давления по СП 62.13330.
6.15.Электроустановки должны отвечать требованиям «Правил устройства
электроустановок (ПУЭ)» и государственных стандартов электроустановки
зданий с учетом положений настоящего пункта и быть оборудованы
устройствами защитного отключения (УЗО).
Электропроводка, монтируемая непосредственно по поверхности
строительных конструкций или скрыто внутри них, должна быть выполнена кабелем или изолированными проводами, имеющими оболочки, нераспространяющие горение. Допускается пропускать такой провод или кабель непосредственно через конструкции дома (без использования втулок или трубок).
8.9. Снабжение дома питьевой водой должно быть предусмотрено от
централизованной сети водоснабжения населенного пункта.
Допускается предусматривать индивидуальные и коллективные источники
водоснабжения из подземных водоносных горизонтов или из водоемов из расчета суточного расхода хозяйственно-питьевой воды не менее 60 л на человека.
выделяемой части; отопительный котел и водогрейный котел находятся в выделяемой части;
